Global Konut Piyasası 2026’ya Nasıl Giriyor?

Avustralya’da konut piyasası uzun süredir hem alıcılar hem de kiracılar için zorlu bir döneme işaret ediyor. Ev fiyatları birçok şehirde tarihi zirvelere yaklaşırken, kiralar da benzeri görülmemiş seviyelere ulaştı. 2025 yılı boyunca piyasada güçlü bir canlanma yaşanırken, 2026 ve sonrasına dair beklentiler daha karmaşık ve temkinli bir tablo çiziyor. Hükümetin attığı sert adımlar, faiz politikaları ve arz sıkıntısı birlikte değerlendirildiğinde, konut piyasasının önümüzdeki iki yıl boyunca Avustralya gündeminin merkezinde kalacağı görülüyor.

Fiyat Artışlarının Temel Nedeni: Arz Açığı

Konut fiyatlarındaki yükselişin arkasındaki en belirleyici faktör, ülkede uzun süredir devam eden arz yetersizliği. Nüfus artışı, göç ve hane sayısındaki büyüme yeni konut ihtiyacını artırırken, inşaat sektörü bu talebe yeterince hızlı yanıt veremiyor. İnsanlar taşınmak istese bile, piyasada satın alınabilecek ya da kiralanabilecek konut sayısı sınırlı kalıyor.

Bu durum, mevcut konutların değerini yukarı çekiyor. Özellikle büyük şehirlerde ve ulaşımı güçlü bölgelerde arz eksikliği daha keskin hissediliyor. Yeni konut projeleri artsa da, tamamlanan konut sayısı ihtiyacın gerisinde kalıyor.

Faiz İndirimleri ve Talep Patlaması

2025 yılı boyunca yapılan faiz indirimleri, konut piyasasını yeniden hareketlendirdi. Daha düşük faiz oranları, krediye erişimi kolaylaştırarak alıcıları piyasaya çekti. Bu süreçte devlet destekli programlar da devreye girdi ve özellikle ilk kez ev alacaklar için ciddi bir teşvik ortamı oluştu.

Ancak uzmanlar, bu tür desteklerin kısa vadede talebi artırırken, uzun vadede fiyatları yukarı iterek erişilebilirliği daha da zorlaştırabildiğine dikkat çekiyor. Nitekim bazı bölgelerde fiyatlar, bu teşviklerin etkisiyle beklenenden daha hızlı yükseldi.

İlk Kez Ev Alacaklar İçin Devlet Desteği

Hükümet, yüksek konut fiyatları karşısında ilk kez ev alacakları desteklemek için üç ana mekanizmayı devreye sokmuş durumda.

Bunların başında First Home Guarantee (İlk Ev Garantisi) geliyor. Normal koşullarda bankalar konut kredisi için yüzde 20 peşinat talep ederken, peşinatı yüzde 5 seviyesinde olan alıcılardan pahalı bir sigorta ücreti alınır. Bu program kapsamında devlet alıcıya kefil oluyor ve düşük peşinatla, ek sigorta maliyeti olmadan ev sahibi olmanın yolu açılıyor.

Buna ek olarak, damga vergisi muafiyetleri ve indirimleri önemli bir destek unsuru. Eyalete göre değişmekle birlikte, belirli fiyatın altındaki konutlarda damga vergisi tamamen kaldırılıyor ya da ciddi oranda düşürülüyor. Bu da alıcılar için on binlerce dolarlık tasarruf anlamına geliyor.

Üçüncü destek ise İlk Ev Sahibi Hibesi (FHOG). Genellikle yeni inşa edilmiş veya daha önce hiç kullanılmamış evler için verilen bu destek, eyalete bağlı olarak 10.000 ila 30.000 Avustralya doları arasında nakit katkı sağlıyor.

Alt ve Orta Segmentte Hızlı Yükseliş

Son iki yılda konut piyasasında en hızlı fiyat artışları, alt ve orta fiyat segmentlerinde yaşandı. Görece daha uygun fiyatlı evler, hem yatırımcıların hem de ilk kez ev alacakların yoğun ilgisini çekti. Birkaç yıl önce erişilebilir kabul edilen bu segmentler, kısa sürede ciddi değer kazandı.

Orta segmentteki evler de benzer bir seyir izliyor. Bu durum, fiyat artışlarının artık sadece lüks konutlarla sınırlı olmadığını, geniş halk kesimlerini etkileyen bir yapıya dönüştüğünü gösteriyor.

Yabancı Alımlara Sert Fren: 2025–2027 Yasağı

Hükümetin attığı en radikal adımlardan biri ise yabancı alımlara yönelik geçici yasak oldu.
1 Nisan 2025 itibarıyla, yabancı uyrukluların – geçici ikamet edenler dâhil – mevcut konutları satın alması iki yıl süreyle yasaklandı. Bu yasak 31 Mart 2027’ye kadar yürürlükte kalacak.

Amaç, yabancı talebin yerel alıcılar üzerindeki baskısını azaltmak ve Avustralyalıların ev sahibi olmasını kolaylaştırmak. Yetkililer, bu kararın fiyat artışlarını tamamen durdurmasa bile, talep tarafında bir rahatlama yaratmasını hedefliyor.

Veriler, yabancı alıcıların toplam işlem sayısındaki payının yüzde 0,7 ile yüzde 1,5 arasında değiştiğini gösteriyor. Ancak piyasa değerindeki payları yüzde 5–6 seviyesinde. Yabancı yatırımcıların yaklaşık yüzde 66’sı yeni konutlara yönelirken, en büyük yatırımcı grubunu Çinli alıcılar oluşturuyor. Bu nedenle yasak, özellikle mevcut konutlar üzerindeki rekabeti azaltmayı amaçlıyor.

Yatırımcılar ve Vergi Gerçeği

Avustralya, yatırımcılar açısından hâlâ cazip bir konut piyasası. Bunun en önemli nedenlerinden biri negative gearing olarak bilinen vergi avantajı. Eğer bir yatırım konutunun kira geliri, kredi faizi ve diğer masrafları karşılamıyorsa, oluşan zarar yatırımcının kişisel gelir vergisinden düşülebiliyor.

Bu sistem, Avustralya’yı dünya genelinde popüler bir emlak yatırım merkezi haline getirdi. Ancak son dönemde düzenleyiciler, aşırı borçlanan yatırımcıları sınırlamak için yeni önlemler almaya başladı. Yüksek borç-gelir oranlarına getirilen sınırlamalar ve riskli kredi uygulamalarına yönelik denetimler, piyasanın aşırı ısınmasını önlemeyi hedefliyor.

2026 İçin Beklentiler: Daha Durağan Bir Piyasa

Uzmanlara göre 2026 yılı, konut piyasasında daha sakin bir dönemin başlangıcı olabilir. Faiz indirimlerinin sona ermesi, hatta olası artış ihtimali, alıcıları daha temkinli davranmaya itiyor. Özellikle Sydney ve Melbourne gibi pahalı şehirlerde fiyat artışlarının yavaşladığı, bazı segmentlerde durgunluk yaşandığı gözlemleniyor.

Ulusal çapta sert bir düşüş beklenmese de, fiyat artış hızının belirgin şekilde azalması ve piyasanın daha dengeli bir yapıya kavuşması olası görülüyor.

Kira Piyasasında Baskı Sürüyor

Ev sahibi olamayanlar için kira piyasası da zorlu olmaya devam ediyor. Ülke genelinde boş konut oranları yüzde 1’in altında seyrediyor. Son beş yılda kiralar yaklaşık yüzde 50 artarken, gelir artışları bunun çok gerisinde kaldı.

2026’ya kadar kiraların artmaya devam etmesi bekleniyor, ancak artış hızının önceki yıllara kıyasla daha sınırlı olması öngörülüyor.

Sonuç: Çözüm Kolay Değil

Avustralya’daki konut krizi, tek bir adımla çözülebilecek bir sorun değil. Yabancı alım yasağı, ilk ev alıcı teşvikleri ve kredi düzenlemeleri önemli adımlar olsa da, arz artırılmadıkça sorun kökten çözülemiyor. 2026 ve sonrasında konut piyasası, daha sakin ama hâlâ baskı altında bir görünüm sergilemeye aday. Bu nedenle konut, Avustralya’da hem ekonomik hem de toplumsal tartışmaların merkezinde kalmaya devam edecek.